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昆明商業地產虛胖探尋體量超標背后的原因

2019-11-13 08:03:52来源:励志吧0次阅读

昆明商业地产“虚胖” 探寻体量超标背后的原因

1972万平方米商业供应量 、 700万区域人口 、 人均商业比接近3平方米 ,昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实在商业超速成长的背景下,商业地产(专题阅读)的量变已经悄然进行着,量变因何而起,为什么依然有开发商奋不顾身投身商海调查发现,追究商业地产体量超标背后的原因,城镇化、中心论、数据漏洞是重要的三个关键词

城镇化

城镇化进度与项目数成反比

2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化,可以说,城镇化推进了昆明城市的发展,让大量区域综合体拔地而起,而现阶段城镇化进程的缓慢,导致项目大量面市之后,市场消化不足导致招商困难

大田宥总经理孟少军认为: 时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因 他指出,城镇化是一个漫长的过程,现阶段,昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的,原因就是现在城镇化的速度不够,而项目却大量的开始面市,简单来说,超标的体量只是现阶段存在的问题从长远的发展来看,这不是问题因为随着时间的推移,城市化速度加快,一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存,但必然会是一个优胜劣汰的过程;另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大所以伴随着城市化进程,商业项目不断涌现也是一个正常的现象

中心论

部分房企 造中心 太自信

从2009年顺城建设投入运营之后,昆明诸多城市商业综合体遍地开花昆明政府提出2017年要建成100多个综合体,到目前为止,已经有四十多个在建的城市综合体,开业的也有十几个业内纷纷担忧, 短期内这种井喷式的供应体量,存在着泡沫

实际上,除非到演砸的那一天,否则没有那个入局者会承认自己是泡沫,而开发商的这种自信并非空穴来风现阶段,昆明多数商业体基本出现在城市综合体中, 城市客厅 、 CBD核心 、 城市副中心 等概念层出不穷一位不愿透露姓名的商业公司董事副总向透露: 一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限,现如今很多项目在定位时动不动就是中心,虽然城市朝着多中心发展是趋势,但从昆明的现状来说,如此多的中心不免让人感到滑稽,这么多项目都想成为城市的商业中心未免太过自信

数据表象

用未来算计今天危机被夸大

1972万平米商业 、 700万区域人口 ,这两组数据放在一块,相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米然而我们不禁要怀疑的问一句,用未来的供应量算在今日的人口总量上,这样真的好么

据本报梳理,所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目,并且有大概200万平方米是已经建成开业的换名话说,这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场,而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出

另一方面,700万区域人口并不准确,据了解,2012年昆明常住区域人口应为726万昆明市政府发布的文件中称,目前昆明的城市化达到60%,并将在2015年达到70%,这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量

综上所述,虽然商业地产体量巨大,但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上,这似乎有点托大但必须承认的是,巨量的供应客观存在,城镇化程度不高,现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻

思变

新一波的城镇化,正在抹平疆界,城市也在面临着不断扩容、升级的挑战加之房产调控、限购政策影响下,商业地产似乎也迎来了一个绝好的机会,乃至成为一种新的投资趋势,作为城市繁荣的指标,也见证着新城崛起、老城升华

同质化、超体量、电商的冲击,使得如今的昆明商业地产疲态尽显突破、创新的商业运作模式是眼下开发商正在思考的事,一时间,似乎大家都在忙于寻求出路在面对困局一筹莫展时,或许解开迷局要比一味模仿其他城市的做法来得靠谱(完)

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