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安居客:二孩政策将催生楼市新黄金时代!

2019-10-19 11:21:24来源:励志吧0次阅读

中国逐步进入老龄化社会,这是不争的事实。根据一项统计数据表示,截至2014年底,中国60岁以上的老人占到总人口的15.5%,达2.12亿。

对于老龄化带来的影响,目前普遍观点是,随着出生率的下降,已对中国经济造成严重影响,更为直观的是体现在楼市上。自去年起,国家多次对楼市的刺激政策,均未能对三四线楼市产生大幅拉动效应。

本次“二孩政策”,主流说法认为,开放二孩政策不单有助于缓解目前社会老龄化问题,更有利于楼市发展,是扫除楼市颓势的一个重要推动。但安居客分析师认为,短期来看,二孩政策对一二线楼市影响较小,对三四线楼市起到的推动作用更为明显。长远来看,中国未来或将再度迎来楼市发展黄金时期。

二孩政策最大受益者是三四线楼市

对于国内经济而言,老龄化问题已直观的显现在楼市上。自去年起直至目前,政策上在不断放宽,央行更是六次降息、五次降准,这些均利好于楼市的政策密集出台。虽大幅促进一二线楼市升温,但三四线城市依旧同比全部下跌。其中丹东、湛江等城市的10月同比跌幅已超过了7%。

究其原因,安居客分析师认为,年轻劳动力人口的减少是造就三四线楼市难以复苏的主因。中国城市化加速进程之中,每年有相当于一个东京市的人口涌入一二线城市。受其影响,以东北地区为代表的三四线城市,不断出现人口净流出现象,人口常年呈现负增长。人口规模减少,带来的需求弱化、供大于需等诸多问题,是影响三四线楼市去库存工作的最大掣肘。

如今二孩政策全面开放,或在未来一定程度上解决三四线楼市低迷现象。原因在于,一线城市生活压力更大,且对生男生女观念更为淡薄。以上海为例,此前出台的双独或单独可生二孩的政策,在上海响应率极低。

据一项统计资料表明,上海进入婚育年龄的女性,有90%都符合双独或单独政策,但申请生二孩的比例还不足5%。结合这一数据可看出,全面开放二孩,短期内对一线城市只能是稍有影响,但达不到立竿见影的效果。

相反,三四线城市受传统观念影响较深,当第一个孩子为女孩后,或会再度生育第二个孩子。相比一二线城市,三四线城市较低的房价与生活压力,更便于催生二孩热,有利于三房四房的需求增加。

另值得注意的是,据调查数据显示,2014年全国农民工总量为27395万人,外出农民工16821万人。但仅有0.9%的农民工实现了在务工城市购买住房的愿望,而大约有1/3以上的农民工选择在老家县城和乡镇买房。

安居客分析师认为,当外出务工的农民工养育二孩后,迫于一二线城市的房价、生活成本压力,届时农民工在一二线城市工作,三四线家乡城市购房现象会更为普遍,这或将是三四线楼市回温的另一诱因。

楼市黄金时代将再度来临

人口结构变化与楼市走向一直紧密挂钩。以美国为例,在1946—1964年这18年间,美国婴儿潮人口高达7600万人。美国著名经济学家曼昆便根据这一数据,在上世纪八十年代,准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。

反观我国,根据中国国家统计局的数据显示,截止1962年底我国总人口是67295万人,截止1980年底我国总人口是98705万人。18年间我国增加人口314 10万人。考虑到1962—1980年同期的死亡率,以及1962年当年出生人口,那么实际出生人口应该约在4.2亿左右。

以国际上通行的人口年龄结构划分类型,15-64岁之间被视为劳动年龄人口。从以上图表可看出,受4.2亿人口的婴儿潮影响,自1990年始我国劳动人口逐渐开始走高,这一趋势到2005年达新的峰值,并一直持续到2010年达到顶峰。

国际经验表明,劳动年龄人口的比例越高,住房需求越大。2003年——2013年,是中国劳动人口急速增长的十年,更是国内楼市急速发展的十年,这十年也被国内地产界誉为楼市发展的黄金十年。

从安居客提供的数据可以看出,2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米,其中2003年——2013年十年间,商品房均价涨幅达164.39%。

对此,安居客分析师认为,二孩政策对楼市而言,短期内或会对一二线城市的改善型住房起到促进作用,同时还会对户型格局起到大的改变。原有的二房、三房属于刚需房,受二孩政策将发生改变,会被三房、四房取代,往前以二房为主要的楼盘或将去化困难。

从长远来看,房地产作为中国经济的第一大支柱产业,国家对楼市的调控一直希望通过相关行政手段进行软着陆,但受人口不足影响,对三四线城市起到的效果甚微。如今开放二孩政策,对一线城市影响或显不足,但针对对三四线城市,却能从人口数量上解决目前面临的供大于需问题,极大地促进刚性需求的增加。这有利于房价的稳定和软着陆,也有利于中国经济的平稳过渡。

同时,本次二孩开放,或将催生中国新一次婴儿潮来临。根据国内外往届的婴儿潮案例来看,未来三十年,国内或将再度迎来楼市发展黄金时代。

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